전세 계약, 대충 하면 절대 안 되는 이유
"계약서도 썼고 입주도 했는데, 보증금을 못 받는다고요?"
믿기 어려운 이야기 같지만, 현실에서는 빈번하게 벌어지고 있습니다.
전세 계약은 단순한 주거 계약이 아닙니다. 수천만 원, 심지어 수억 원이 걸린 중요한 금융 거래입니다.
최근 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 사기 사례가 급증하면서, 계약 전 꼼꼼한 준비의 중요성이 더욱 커졌습니다.
이 글을 통해 여러분이 반드시 체크해야 할 핵심 사항들을 정리해드리겠습니다.
전세 계약 전 필수 확인 사항 7가지
1. 등기부등본 확인
전세 계약의 출발은 바로 등기부등본 열람입니다.
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소유자 확인: 실제 임대인인지 확인하세요.
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근저당 설정 여부: 대출 등으로 설정된 담보가 있는지 확인해야 합니다.
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압류, 가처분 기록: 이런 기록이 있다면 리스크가 큽니다.
💡 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 700원으로 쉽게 열람할 수 있습니다.
2. 전세가율 체크
전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가
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서울: 60% 이하
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수도권: 70% 이하
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지방: 75% 이하
전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 커집니다.
80% 이상이면 절대 조심해야 합니다.
👉 국토부 실거래가 공개시스템에서 반드시 시세를 비교하세요.
3. 임대인의 세금 체납 여부 확인
만약 임대인이 세금을 체납하고 있다면, 국세청이나 지자체가 먼저 보증금을 가져갈 수 있습니다.
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국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요청하세요.
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등기부등본에도 세금 압류 기록이 나옵니다.
📌 세금 체납이 확인되면 과감히 계약을 포기하는 것이 안전합니다.
4. 계약서 작성 시 체크포인트
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임대인 인적사항과 등기부등본 일치 여부
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전입신고 및 확정일자 명시
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계약금 및 잔금 지급일 정확히 기재
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특약사항(예: 수리 조건, 세금 체납 시 계약 해지 등)
✅ 계좌 이체 시에는 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금하세요.
5. 전세보증보험 가입 가능 여부
전세사기를 예방하려면 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
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HUG(주택도시보증공사)
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SGI서울보증
두 기관 중 하나를 통해 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
가입 불가한 매물은 계약 자체를 재고하는 것이 좋습니다.
6. 전입신고는 필수!
전입신고는 보증금 보호의 가장 기본적인 조건입니다.
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주민센터 방문 or 정부24 온라인 신청
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필요서류: 신분증, 임대차계약서 사본
✅ 입주 당일이나 그 다음날까지 꼭 해야 대항력을 가질 수 있습니다.
7. 확정일자 받기
확정일자란, 임대차 계약서에 '날짜 도장'을 찍는 것을 말합니다.
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전입신고와 함께 해야 완벽
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주민센터나 정부24에서 신청 가능
📌 확정일자가 없으면 경매 시 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
전세 사기 피하는 법
깡통전세
전세보증금이 매매가보다 높은 경우입니다.
경매로 넘어가도 보증금을 모두 돌려받을 수 없습니다.
예방 방법: 전세가율 60% 이하 매물 선택!
이중계약
하나의 집을 여러 명에게 동시에 계약하는 수법입니다.
예방 방법: 등기부등본, 확정일자 확보 + 전입신고 빠르게 완료!
무허가·불법건축물 계약
불법건축물은 전세계약 보호 대상이 아닙니다.
예방 방법: 건축물대장 + 등기부등본 비교 필수!
전세 계약 완료 후 체크리스트
☑ 등기부등본 확인
☑ 전세가율 안전선 유지
☑ 전입신고 완료
☑ 확정일자 받기
☑ 전세보증보험 가입
☑ 임대인 세금 체납 여부 확인
전세 계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전입신고 늦게 해도 되나요?
A. 매우 위험합니다. 입주 당일이나 다음날까지 해야 대항력을 얻습니다.
Q. 근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?
A. 그렇지 않습니다. 근저당 금액이 낮고, 보증보험 가입이 가능하면 괜찮습니다.
Q. 전세보증보험은 선택인가요, 필수인가요?
A. 사실상 '필수'입니다. 깡통전세 예방을 위해 반드시 가입하세요.
Q. 확정일자 없이 전입신고만 해도 괜찮나요?
A. 아닙니다. 우선변제권 확보를 위해 확정일자도 반드시 받아야 합니다.
마무리: 전세 계약은 정보 싸움입니다
"좋은 집을 고르는 것도 중요하지만, 내 권리를 지키는 게 더 중요하다!"
전세 계약은 등기부등본, 전세가율, 전입신고, 확정일자처럼
눈에 보이지 않는 디테일을 챙기는 것이 핵심입니다.
한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수도 있습니다.
오늘 소개한 체크리스트를 꼭 기억하고, 안전한 전세 계약을 진행하세요!
